無職でも可能?土地を担保にお金借りる方法とは

お役立ちコラム

『仕事がない』、『何か事業を始めたい』、『事情があって一定期間働けない』などの理由でお金が必要という方もおおいでしょう。

大手、中小に限らず消費者金融の申し込み条件には『安定収入(給与収入)があること』という記載があるため、仕事をしていない場合には基本審査には通りません。

しかし、無職でも土地を持っているという方の場合には借り入れできる可能性があります。今回はそんな方でもお金を借りることができる可能性のある『土地を担保にお金を借りる方法』について解説していきます。

無職だけど土地などの不動産は持っているという方は読み進めてみてください。

土地を担保にお金を借りるってどういうこと?その方法とは

土地を担保にお金を借りることができるということを耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。ただ、具体的に土地を担保に入れた借り方を知っている人は少ないと思います。そこで、まずはその方法について確認してみましょう。

土地を担保にするというのは簡単に言えば土地を人質にするというようなイメージです。(物質ともいいます)

お金を借りる人は土地の抵当権、つまりお金を返せなかったら土地を売ることができる権利を銀行に与えることで、お金を通常よりも多く低金利で借りることができます。

銀行は貸したお金が返ってこなくても最悪土地を売ることでそれを回収できるため、安心してお金を貸すことができるのです。具体的には借りる人の状況にもよりますが、土地の評価額の70〜100%程度のお金を借りることができます。

土地担保ローンの貸し付け条件を簡単に

細かい条件については各金融機関によって変わってきますが、一般的には以下のような条件が設定されています。

  • 満20歳以上、70歳未満で完済時の年齢が満80歳未満の人
  • 安定した継続収入がある人
  • 保証会社の保証を受けられる人

土地担保ローンは原則として満20歳になっていれば申し込むことができます。一方、年齢の上限については各社開きがありますが、一般的には70歳未満としているところが多いです。

土地担保ローンでは返済時の年齢が決められている場合も多く、こちらも一般的には満80歳という条件になっていることが多いです。ただ、なかには75歳未満という条件が設定されていることも多いので、このあたりは注意深く見ておくようにしてください。

安定した継続収入というのは一般的な消費者金融の申し込み条件と変わりません。年金などの収入は通常この『安定した継続収入』には入らず、給与収入や不動産収入、事業収入などが該当します。

具体的な不動産担保ローンの利用までの流れ

実際に具体的な不動産担保ローンの利用手順を見てみましょう。大まかな流れは以下の通りです。

  1. 土地担保ローンに申し込む(銀行などの金融機関で探す)
  2. 不動産鑑定士などによる不動産調査から土地の評価額が決まる
  3. 申込内容に基づき本人確認と借入審査が行われる
  4. 1カ月程度で審査結果が報告される(長い場合は2カ月程度かかることも)
  5. 融資が実行される

土地担保ローンを実施しているのは基本的に銀行です。メガバンクはもちろんですが、地域密着型の信用金庫や地銀でも土地担保ローンを展開しているところは多くあります。実際にホームページなどを確認して展開している商品を見てみるといいでしょう。

通常の消費者金融のキャッシングと一番違うのが審査です。土地担保ローンの審査は土地評価を適正にしなければならず、そのうえ申込者に関する信用力も慎重に調べられます。そのため、審査時間は長くなることが多く、1カ月程度は普通にかかってしまいます。

これでも審査スピードは以前と比べるとだいぶ早くなったのですが、それでも長い場合は2カ月以上かかることもあるようなので、直近にお金が必要な場合には向かない借入方法だといえるでしょう。

事前に確認!不動産担保ローンの必要書類

不動産担保ローンを申し込む際の必要書類について記載しておきます。

  • 借入申込書、保証委託申込書、個人情報の取扱い同意書
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポート・住民基本台帳カードなど)
  • 収入証明書類(給与明細書・源泉徴収票・住民税決定通知書・課税証明書など)
  • 土地の登記済証
  • 印鑑証明書
  • 実印

ここで取り上げているのは事前に確認しておくことでスムーズに申し込みを進められるようにするためのものです。必要書類についても各社若干の違いがあるため、申し込みの際には必ず各金融機関のホームページをご覧ください。

土地を担保にお金を借りられる人、借りられない人

では、このシステムはどのような人が利用することができるのでしょうか?

結論から言うと『返済能力のある人』です。

いくら土地を担保にするとは言え、返済能力が無い人にはお金を貸してくれません。

それでは、無職の人はお金が借りられないのか?という疑問が浮かぶかもしれませんがこれも違います。無職であっても不動産収入や年金などで継続的に収入を得られる方や、具体的な事業計画を持っていて銀行から返済が可能だと認められた方はお金を借りることができます。

また、大手の金融会社よりも中小の金融会社の方が審査は甘い傾向にあります。審査を甘くすることで大手消費者金融などと差別化を図り、顧客を獲得しているんですね。

今のあなたの状況でお金が借りられるか不安といった方は、実際に金融会社に電話などで相談してみても良いかもしれません。

不動産担保ローンは大きな金額の借入でないと難しい

消費者金融などを使った一般的なキャッシングの場合には、金額が高くなればなるほど借り入れ審査が厳しくなります。貸す側としては、それだけの金額を返済できる能力があるかどうか慎重に判断しなければならないためです。

ただ、不動産担保ローンについては少し特殊で、あまりに低い金額だと審査に通らないケースも多く見受けられます。金額の基準としては、おおむね100万円を超える借り入れでなければ審査に通るのは難しいといわれています。

これは一般的なキャッシング審査よりも、不動産の評価などにかかるコストが大きくなる傾向があるうえに低金利であるため、お金を貸す側としては安い金額を貸し付けても割に合わないというのが理由です。

各金融機関の不動産担保ローンの案内を見てみると、スペック上は10万円程度からの借入が可能になっていますが、実際にはこのような事情があり少額の借入審査は通らない傾向にありますので注意してください。

土地を担保に入れてお金を借りるときの注意点

土地を担保に入れて借り入れをするという上で注意しておかなければならない点は、計画通りにお金を返済することができなかった場合です。当たり前ですが、お金の返済ができなければ担保に入れた土地は売られてしまいます。

このシステムを利用する場合には、何かの事情で万が一返済能力が失われてしまったときにその土地を失ってしまうということを覚悟しておかなければいけません。自分の住む家や、家族の家などを担保に入れてそれを売却することになってしまってはより状況が厳しくなりますので、よくよく考えてから行動に移すようにしてください。

大まかな目安では17ヶ月返済できなければ競売にかけられるようです。土地を担保に入れる前にはしっかりと計画を立てて臨みましょう。

もし競売にかけられたらどうなるの?

土地を担保に入れて、もし返済ができずに土地を競売にかけられてしまった場合、その土地の売却金額と今まで返済してきた金額の合計額が借入金額の残高を上回るときは、その差額が戻ってきます。しかし、競売にかけられた土地などの不動産はその後も戻ってくることがないため注意しましょう。

上手く活用する方法

注意点について述べましたが、もちろん上手く利用すればかなりメリットの大きい借入方法でもあります。

まず、注目すべきは借りられる額です。それなりの返済能力が認められれば土地の評価額の70〜100%を借りられるというのはかなり大きいといえるでしょう。

さらに低金利であったり長期間での返済も可能だったりするので月々の負担も軽く済ませることができます。金融会社からすれば土地を担保に入れてもらえるというのは、それほどに安心できるということなのです。

そのため、もし仮に失っても大丈夫な土地を所有していたり、借金の返済がほとんど確実に可能な状況であるという場合には、少ないリスクでこのシステムを利用できますのでおすすめです。

このシステムは、確かに深く考えずに利用すれば大きなリスクを伴ってしまいますが、しっかりと計画を練った上で利用すればかなりお得なシステムです。事前に返済計画をしっかりと立てたうえで、利用するか慎重に判断を下しましょう。

住宅ローンの返済中に不動産担保ローンを組むことは可能なのか?

不動産担保ローンを考えている人のなかでも疑問に持つことが多いのがこれです。今返済中で残債がまだ残っている土地や建物を担保にして、新たに不動産担保ローンを組むことはできるのかどうか?という疑問です。

結論から言ってしまうと、状況によっては可能です。

可能かどうかの判断基準は各金融機関によって細かく定められており、違いもあるため一概には言えませんが、基本は担保とする不動産の評価額とローンの残債の額の割合で判断されます。

ローンが残っている不動産を担保に新たなローンが組める基本的な条件としては、『担保評価額>ローン残債』となっている場合です。ローンは毎月返済していくのが基本ですので、残債の額が時が経てばたつほど減っていきます。つまり、ある一定期間が経つと上記のような状態になるわけです。

このように担保となる不動産の評価額の方が大きくなっている状況のことを担保余力があると表現します。担保余力があることが、住宅ローンの返済中に不動産担保ローンを組むための第一条件だということですね。

ローンの残債がある場合は無い場合に比べて審査が厳しい

当然ですが、住宅ローンの残債がある中での新たな不動産担保ローンの利用は、残債が無い場合に比べて審査が厳しくなります。

抵当権には順位が設けられており、住宅ローンを貸し付けてた金融機関が第一抵当権、不動産担保ローンを貸し付けた金融機関が第二抵当権となります。いざというときには、住宅や土地が競売にかけられ売却金額が第一抵当権者→第二抵当権者の順番で分配されることになります。

第二抵当権者は第一抵当権者に支払うべき金額が全て支払われた後に残額がなければ回収をすることができません。そのため、上で解説したように担保余力があることが重要なんですね。

ただ、担保余力があったとして貸し付ける金額によっては第二抵当権者は全額を回収できないこともあります。この貸し倒れリスクを慎重に判断する必要があるため、通常よりも審査が厳しくなるわけですね。

土地担保ローンの申し込み条件に満たない場合でも諦めないで!

土地担保ローンの条件や利用時の注意点などについて見てきましたが、なかには『利用したいけど年齢がオーバーしてしまっていて申し込めない』という人や『審査に通らなかった』という人もいるでしょう。そんな場合に検討してみたいのが『リバースモーゲージ』という借り入れ制度です。

『リバースモーゲージ』とは、自宅や土地などの不動産を担保にして、最終的に引き渡すことを前提にお金を借りることができる制度です。スルガ銀行の公式HPでは、以下のように解説されています。

リバースモーゲージとは「持ち家のある高齢者が、その家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度」のこと。リバースとは「逆」、モーゲージとは「抵当」を意味する英語です。一般に自治体が運営していたり、銀行などが金融商品として扱っています。

出典:https://www.directone.co.jp/directone/10_column/kiso/20160719.html

土地担保ローンとの違いは、大きく分けて2つ。融資の受け方返済の方法です。

違い①融資の受け方

通常の土地担保ローンでは、借入時に一括で大きな金額の融資を受けますが、リバースモーゲージでは年金形式で分割して受け取るのが一般的です。

例えば、土地や不動産の評価の結果、総額2000万円の借入が可能と認められた場合、1カ月約16万円を10年間にわたって受け取ることができるということです。(12カ月×10年=120カ月なので、2000万円÷120カ月=1カ月166,666円)

商品によっては土地担保ローンのように一括して受け取るものもあるようですが、普通は年金形式になります。

違い②返済の方法

通常の土地担保ローンの場合には、一括で借り入れた後、長期にわたって分割で返済をしていくのが一般的です。一方、リバースモーゲージの場合には、土地や不動産の所有者が亡くなった後に売却されることが前提となっており、これが返済のタイミングになります。

つまり、リバースモーゲージは経年とともに債務が膨らんでいき、最後に一括して返済をするという形なわけです。

リバースモーゲージの貸付条件

最後に、このリバースモーゲージを利用できる人の条件を確認しておきましょう。ここでは三井住友銀行が提供する『SMBCリバースモーゲージ』と、みずほ銀行が提供する『みずほプライムエイジ』という商品を例に条件を見てみます。

三井住友銀行『SMBCリバースモーゲージ』

以下の条件をすべて満たされる方

  • 契約時の年齢が満60歳以上の方
  • ご自宅に単身、もしくは夫婦二人住まいの方(同居される配偶者の方には連帯債務者となっていただきます)
  • 安定かつ継続した一定の収入が見込める方

出典:https://www.smbc.co.jp/kojin/reverse-mortgage/index02.html

みずほ銀行『みずほプライムエイジ』

以下のすべての条件を満たす個人のお客さま

  • ご契約時の年齢が満55歳以上の方
  • ご自宅に夫婦2人暮らし、またはひとり暮らしの方
  • 金融資産を相応に保有し、安定かつ継続した収入の見込める方(年金収入等)
  • 保証会社の保証を受けられる方
  • 戸籍謄本により推定相続人が確定できる方

出典:https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/reverse_mortgage/index.html

このように、各金融機関によって若干の違いはあるものの、『55歳以上』や『安定かつ継続した収入がある人』という条件はどの金融機関でも設定されています。

リバースモーゲージは通常の土地担保ローンと違い、最終的には担保となっている不動産を引き渡すことが前提です。利用者の状況によってはメリットになりますが、不動産を相続させたいという場合や、その土地を手放したくないという場合にはおすすめできません。

しっかりと前提条件を確かめたうえで、利用するように心がけましょう。